去年雨花拍了不少地块
，2021年四季度至今
，上了不少项目
，我写了不少关于雨花楼盘的文章


，也学习了不少自媒体老师的文章
，但是，总感觉大家对于“软件谷”这个概念
，理解的不是很透彻，今天花一篇的时间，争取把这个概念说清楚
。

软件谷，全称中国（南京）软件谷，成立于2011年8月，规划总面积73平方公里
，位于南京主城的西南部

，整体位于雨花台区范围，正厅级单位，委托雨花台区委区政府管理
。

因为美国硅谷在科技方面取得的重大成就
，有段时间
，国内兴起了造谷运动，比较知名的

，比如什么武汉光谷、合肥声谷、南京软件谷
，当然大多数的XX谷，就是玩概念，慢慢的也就被人淡忘了。
。。

很不错的是，软件谷还是非常成功的，目前已成为全国规模最大的通讯软件产业基地，是全国首批、江苏唯一的国家新型工业化（软件和信息服务业）示范基地，先后获得国家火炬计划现代通讯软件产业基地
、国家数字出版基地
、国家级博士后工作站
、国家创新人才培养示范基地等多项国家级荣誉。（本段引自官方介绍）

2020年
，实现软件业务收入2170亿元，同比增长20.6%
，占全市比重达36%，江苏省近20%的份额

。目前，软件谷已集聚3000多家软件企业，更为重要的是，这里集聚了超30万软件工程师。

严格来说，相对于雨花产业的发展历程，“软件谷”作为一个地理名词也好，行政单位也罢，其实是非常年轻的

。雨花软件产业发展往上追溯，大概已经有20多年的历史，最早是中兴、华为

，早在九十年代
，就落户雨花，形成了最早的软件/通信产业

，随后，便以中兴华为为核心，带来了更多的产业集群。

这种布局有一定偶然成分，九十年代也并没有像今天这般严格的规划。但是
，这种今天看来的“偶然”和“无序”，却借助时代的红利以及行业的周期，顺势而为，逐渐做大做强，反而显得十分“自然”
。

由产业集群，带动居民的集聚，再引发商业的兴盛
，雨花走出了一条不同的路
。

上面说了，软件谷规划总面积73平方公里，而雨花台区的行政面积是132平方公里
，两者重叠的部分还是非常多的

。大致算下来，整个雨花台区，除了板桥、梅山
、岱山、南站
、赛虹桥几个片区
，基本上都属于软件谷。

严格来说，像雨花滨江
、人居森林

、雨核

、软件大道
、铁心桥、大定坊、安德门等等，都算是软件谷
。

所以，之前有自媒体老师提出观点
，真正的雨核在软件谷，这个观点肯定是有待商榷的，因为软件谷实在是太大了
，用软件大道，或者是软件谷北园亦或者天隆寺商圈来替代，要更准确一些
。

同理

，去年年底
，有楼盘的说辞里提出，雨核不如其所在的软件谷
，这个说法，且不论其价值判断层面是否有问题

，其本身定义就是不对的

，因为雨核板块，毫无疑问，也属于软件谷，就好像你说，鼓楼的区位不如南京

，明显是有问题的。

这边提到的软件谷北园，实际上是软件谷几个功能区中的一个。软件谷分为北园
、南园、西园三大园区。

软件谷北园主要依托华为
、中兴、三星
、VIVO等一批科技巨头
，重点建设具有全球竞争力的通信软件及移动智能终端产业研发基地。软件谷北园的主要位置是在软件大道两侧
。

软件谷南园主要以中兴三区、亿嘉和等企业为支撑，聚焦发展云计算、大数据
、人工智能
、虚拟现实等新兴业态。软件谷南园主要位置在秦淮新河以南
，包括宁丹路两侧以及大周路两侧。

软件谷西园重点打造适合中小软件企业创业孵化、创新技术、创意发展的集聚区
，龙头企业就是中国电子科技集团公司第十四研究所
。软件谷西园主要范围是雨花经开区
。

而类似于像铁心桥、安德门
、人居森林这些板块，则主要定位为软件谷内的居住区。这里面有一个争议
，就是贾西，雨花区官方对贾西板块的定义是雨花中央商务区，我觉得这个定义比较准确
，因为他的商业体量和密度还是不错的，但是因为科研
、办公相对较少，称之为核心区有点不太准确
。

当然啦
，自媒体或者楼盘将雨核作为自身宣传的一个叫法
，其实也无可厚非，雨花在软件大道以南

、秦淮新河以北的片区，因为之前主要以住宅为主，配套商业有所缺失，而中央商务区目前引进的华润万象系商业，未来正好可以弥补周边商业的短板。

好吧，作为楼市自媒体，最后再简单说一下目前软件谷板块内的在售楼盘。

目前，毫无疑问
，大家最关心的还是仁恒G60地块什么时间上市。不过G60地块体量比较小

，只有3栋楼

，孤悬于仁恒城市星光小区之外
，有面积为75㎡、110㎡
、143㎡

、165㎡四种户型
。这个项目因为跟仁恒城市星光分属两个地块
，所以价格大概率也不一样


，当然啦，仁恒嘛，只要价格不太离谱
，这个项目还是非常值得关注的。

其次就是金基嘉玥，应该讲嘉玥的地块要更方正一些
，不利因素也要少一点，而且从目前装标看，嘉玥其实要高于仁恒城市星光，算是目前雨花板块的品质天花板，嘉玥还剩三栋楼
，预计二三月份加推
，机会不多，好好把握吧。

还有一个龙湖G75，价格要高一些，毛坯4.3w
，估计最终上市价格要到5w了，不过这个项目有几个优势：1、低密度，容积率仅1.25，限高24m
；2
、学区，这边就不细说了，懂的都懂；3
、周边配套成熟
。

除此之外
，还有3个刚需项目，也可以重点关注一下，分别是中海南山印、金基雅玥还有电建洺悦华府。

电建因为是个老项目
，价格确实非常低（前期均价3.1w），最后还剩下三栋
，后期就算涨价
，幅度也非常有限

，算是个福利盘
，因此大概率会提高首付比例
，预计五月份开盘
。

至于中海南山印和金基雅玥，这边就不细说了，大家出门左转
，我前面有篇文章提到过。（虎年第一篇
，先聊一聊100w首付还能买哪里）

当然
，这三个项目，不是说没有缺点，而是在这个面积段和总价位上
，在软件谷工作的一般刚需家庭，这三个项目算是比较不错的选择。

至于后面其他的项目，有些相对比较平庸、亮点不多，或者可替代性比较强、目前看不是首选
，还有一些项目
，就纯属坑爹，建议重点回避吧，这边就不一一讨论了